Actualmente, cuando una modificación normativa municipal permite, por ejemplo, construir un edificio y esa decisión genera un aumento en el valor del terreno, se aplica una contribución equivalente al 10% de esa valorización.
La iniciativa propone que cada Concejo Deliberante tenga la facultad de decidir si mantiene o elimina esa contribución.
Uno de los principales cuestionamientos del proyecto apunta a determinar cuánto del aumento en el precio de un terreno puede atribuirse realmente a una decisión municipal. Liberman señaló que una propiedad puede incrementar su valor por distintos factores, como el crecimiento del barrio, un aumento de la demanda, inversiones privadas, mejoras realizadas en inmuebles cercanos o cambios en las condiciones económicas.
En ese sentido, sostuvo que el hecho de que un municipio modifique una regulación no significa necesariamente que haya generado la totalidad del aumento en el precio del inmueble.
El proyecto también plantea la situación inversa. Cuando una decisión municipal provoca una disminución del valor de una propiedad, la pérdida económica queda a cargo del propietario. En cambio, cuando la decisión genera una valorización, el Estado participa de ese incremento a través de la contribución.
“Extraña sociedad: para ganar somos socios del Estado; para perder, somos propietarios. Regular no es poseer”, sostuvo Liberman al presentar la iniciativa.
El legislador también citó la teoría subjetiva del valor, desarrollada inicialmente por Carl Menger, según la cual el valor no es una característica objetiva incorporada a los bienes.
Bajo ese criterio, un terreno, una obra pública, un cambio de zonificación o un permiso de construcción no tienen una cantidad determinada de valor en sí mismos. Su valor depende de la apreciación que realizan las personas de acuerdo con sus preferencias, expectativas, información disponible y circunstancias.
La propuesta también cuestiona que los propietarios puedan ser alcanzados por una contribución sobre el aumento del valor de un inmueble sin haber realizado una venta y, por lo tanto, sin haber obtenido necesariamente un ingreso efectivo por esa valorización.
El proyecto plantea modificar este mecanismo y dejar en manos de los Concejos Deliberantes la decisión sobre la continuidad de la contribución en cada municipio.
