La caída del financiamiento resulta más pronunciada que el retroceso registrado en la actividad inmobiliaria. En la provincia de Buenos Aires se realizaron 55.035 escrituras durante el primer semestre, un 7,8% menos que un año atrás. En la Ciudad de Buenos Aires, en tanto, se contabilizaron 29.477 operaciones, prácticamente el mismo nivel del año anterior, con una baja de apenas 0,2%.
La diferencia entre ambos indicadores muestra que la menor actividad hipotecaria no estaría explicada únicamente por la evolución de las compraventas, sino también por una menor utilización del crédito bancario para concretar operaciones inmobiliarias.
En la provincia de Buenos Aires se registraron 6.913 escrituras con garantía hipotecaria durante el primer semestre, frente a las 10.261 del mismo período de 2025, lo que representa una caída interanual del 32,6%. En la Ciudad de Buenos Aires se contabilizaron 4.152 escrituras hipotecarias, contra 6.610 un año antes, con una reducción del 37,2%.
Durante junio se observó una recuperación en la participación de las hipotecas sobre el total de escrituras: representaron el 11,5% en la provincia de Buenos Aires y el 12,8% en la Ciudad. Sin embargo, ambos niveles permanecieron por debajo de los registrados durante el ciclo de expansión de 2025.
En cuanto a la cantidad de operaciones, se estimaron 1.805 nuevas altas hipotecarias en junio y 1.722 en julio. Las cifras se encuentran muy por debajo de las registradas durante el año anterior, cuando junio había alcanzado 3.978 operaciones y julio había llegado a 5.125.
De esta manera, durante junio y julio el mercado se ubicó en un nivel de entre 1.700 y 1.800 operaciones mensuales. El comportamiento representa una estabilización después de la fuerte caída registrada en abril y mayo, aunque todavía no implica una recuperación del mercado hipotecario.
La cantidad de operaciones contrasta con el volumen de dinero movilizado. Durante el primer semestre se otorgaron alrededor de 905 millones de dólares en créditos hipotecarios, un monto similar al total registrado durante todo 2024.
En junio se desembolsaron unos 145 millones de dólares, mientras que los primeros datos de julio muestran un volumen cercano a los 247 millones de dólares, apenas 1,5% por debajo de los 251 millones correspondientes a junio.
La diferencia entre la cantidad de operaciones y el capital otorgado muestra que actualmente se concretan menos créditos, pero por montos promedio más elevados. En junio, el valor promedio de las escrituras con hipoteca en la provincia de Buenos Aires fue de aproximadamente 97.844 dólares.
Al mismo tiempo, las condiciones de acceso al financiamiento se volvieron más exigentes. La tasa de interés promedio de los nuevos créditos pasó de 6,66% en abril a 6,92% en mayo y alcanzó 7,02% en junio. El plazo promedio también se redujo, de 24,7 años en abril a 23 años en junio.
Este escenario podría estar modificando el perfil de quienes consiguen acceder a un crédito hipotecario, con una posible mayor participación de hogares con ingresos elevados y mayor capacidad de ahorro.
La evolución del segundo semestre estará vinculada con las decisiones de los bancos y con las medidas que impulsen el Gobierno nacional y las provincias para ampliar el acceso al financiamiento.
Entre las iniciativas se encuentra una modificación en las condiciones de una línea de créditos UVA del Banco Nación para vivienda única y permanente, cuya tasa nominal anual fija pasó del 6% al 6,7%, especialmente para quienes cobran sus haberes en esa entidad.
El Gobierno nacional también trabaja en herramientas destinadas a ampliar las garantías disponibles y desarrollar mecanismos de securitización hipotecaria. Entre las medidas analizadas se encuentran un Sistema Federal de Registro de Garantías y una mayor participación de las Sociedades de Garantía Recíproca. El objetivo es diversificar las fuentes de financiamiento y reducir el riesgo para las entidades, aunque su impacto se produciría en el mediano plazo.
Las iniciativas provinciales también forman parte del escenario. En Neuquén, el programa Neuquén Habita recibió más de 3.090 solicitudes y mantiene más de 1.700 postulaciones en evaluación. Los primeros desembolsos están previstos para fines de agosto, mientras que el mayor volumen se espera para septiembre.
En Tierra del Fuego, el banco provincial amplió en $5.000 millones el financiamiento destinado a su programa de créditos hipotecarios UVA con protección salarial, elevando el cupo total a $25.000 millones.
En Córdoba, el banco provincial emitió Obligaciones Negociables por el equivalente a 75 millones de dólares. De ese monto, unos 47,6 millones de dólares fueron colocados en UVA a una tasa fija del 6,75% a 24 meses. Parte de esos fondos podría destinarse a nuevas líneas de crédito hipotecario.
Los próximos meses serán relevantes para determinar la evolución del mercado, debido a que los cambios en las condiciones de financiamiento no impactan de manera inmediata en la cantidad de operaciones. Entre la solicitud del crédito, su aprobación, la búsqueda del inmueble, la tasación y la escrituración pueden transcurrir varios meses.
Por ese motivo, el comportamiento de las nuevas altas durante los próximos meses permitirá observar si el mercado alcanzó un piso de actividad o si la contracción del crédito hipotecario todavía puede profundizarse.
