El fenómeno está relacionado con distintos factores, entre ellos el encarecimiento sostenido del suelo urbano, las dificultades para acceder al crédito hipotecario y la pérdida de impulso de las políticas públicas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda.
Al mismo tiempo, uno de los indicadores habitacionales mostró una evolución favorable. El hacinamiento crítico se redujo del 13% en 2007 al 6% en la actualidad. Esta mejora estuvo vinculada con procesos de urbanización de barrios populares y mejoras en las viviendas, aunque el ritmo de esas políticas disminuyó a partir de la reducción del financiamiento.
El crecimiento del alquiler se observa en distintas regiones del país. En los últimos 20 años, la proporción de inquilinos aumentó entre un 25% y un 50%, según la zona. En el Área Metropolitana de Buenos Aires, Gran Rosario y Gran Córdoba, el porcentaje supera el 50%.
Los datos de la Encuesta Permanente de Hogares muestran que en 2007 el 13% de los hogares estaba compuesto por inquilinos. Actualmente, esa proporción alcanza el 18,4%.
La tendencia es todavía más marcada entre los jóvenes y en la Ciudad de Buenos Aires. Entre las personas de 16 a 29 años, el 41% alquila, mientras que entre quienes tienen entre 30 y 45 años la proporción supera el 50%.
El cambio también modificó las posibilidades de emancipación. La adquisición de una vivienda durante la adultez, especialmente entre los 30 y los 45 años, perdió peso frente al alquiler como principal alternativa para independizarse.
Uno de los principales obstáculos es la evolución del valor del suelo urbano. Desde 2001, los precios de los terrenos aumentaron de manera sostenida, mientras que el acceso al financiamiento hipotecario se redujo. A esto se suma la diferencia entre la evolución del precio de las propiedades, que se incrementó en dólares, y la de los salarios.
Durante las décadas de 1970 y 1980, un trabajador formal podía acceder a créditos hipotecarios a plazos de 20 o 30 años. Desde 2001, con excepción de algunos períodos puntuales, ese tipo de financiamiento dejó de estar disponible a gran escala.
Ante la dificultad para comprar una propiedad, algunos hogares recurren a préstamos familiares o al endeudamiento para afrontar los alquileres. En este escenario, el valor del terreno aparece como uno de los principales componentes del costo de acceso a una vivienda.
La dificultad para acceder a una vivienda propia también alcanza a personas mayores de 30 años, para quienes el alquiler se convirtió en una de las principales vías para independizarse. El problema se profundiza durante la vejez.
En la Ciudad de Buenos Aires, más del 11% de las personas mayores de 60 años alquila. Además, existen diferencias en la participación laboral según la condición habitacional: entre los propietarios mayores de 65 años, el 26,5% permanece activo laboralmente, mientras que entre los inquilinos el porcentaje llega al 44%.
La relación entre ingresos y alquiler se vuelve especialmente compleja para quienes dependen de una jubilación. En la actualidad, la jubilación mínima ronda los $500.000, mientras que un departamento de dos ambientes en la Capital Federal tiene un valor de alquiler estimado de entre $800.000 y $900.000.
Durante las últimas décadas se implementaron distintas políticas para facilitar el acceso a la vivienda, entre ellas ProCreAr, los créditos UVA y los planes federales. Sin embargo, el análisis sobre la evolución del mercado habitacional señala que estas herramientas no lograron revertir la tendencia general.
Una de las alternativas planteadas es ampliar las políticas de acceso a la vivienda más allá del crédito hipotecario e incorporar mecanismos de alquiler social. En distintos países europeos existen sistemas en los que entidades sin fines de lucro financiadas por el Estado ofrecen viviendas en alquiler a valores más accesibles.
Otro factor señalado es la cantidad de viviendas desocupadas. En Buenos Aires, se estima que entre el 12% y el 13% del parque habitacional permanece vacío. Parte de esas propiedades funciona como reserva de valor o se destina al alquiler temporario.
En algunas ciudades europeas, como París y Barcelona, se aplicaron regulaciones sobre las viviendas vacías y los alquileres temporarios con el objetivo de ampliar el acceso al mercado habitacional.
El escenario plantea así la necesidad de combinar distintas herramientas de política habitacional, que contemplen tanto el acceso a la propiedad como alternativas de alquiler a costos que puedan ser sostenidos por los ingresos de los hogares.
